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关于房屋租赁合同法的规定

发布时间:2018年4月11日 滨江律师  
  本文介绍房屋租赁合同的相关规定,根据相关法律法规对提出的问题进行解答,详细解读有关房屋租赁合同的法律常识。
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  一、《城市房屋租赁管理办法》第4条,公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
  问题:该条只规定房屋所有权人的出租权,其他人对房屋有无出租权?非房屋所权人出租房屋后,承租人的权利如何保证?
  解答:根据《合同法》第51条,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”因此,非房屋所有人对房屋进行出租并不导致租赁合同无效,只是效力待定而已。《合同法》第228条还规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”可以看出,出租人是否为租赁物的所有人或使用权人,不影响租赁合同的效力。
  二、第6条,有下列情形之一的房屋不得出租:
  未依法取得房屋所有权证的;
  司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;
  共有房屋未取得共有人同意的;
  权属有争议的;
  属于违法建筑的;
  不符合安全标准的;
  已抵押,未经抵押权人同意的;
  不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
  有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
  问题:该法采取禁止性方式,规定了禁止出租的房屋类型,以以上房屋出租的合同效力如何?
  解答:《合同法》第52条第5项,违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。该法是建设部发布的行政规章。合同是否有效,应当以法律、行政法规的规定为准。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》,进一步明确:《合同法》实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。因此,以上述房屋为标的的房屋租赁合同并非无效。
  三、第7条,住宅用房的租赁,应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。
  租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
  问题:可否租用住宅用房从事生产、经营活动?
  解答:“住改商”给生活带来便利,但也带来噪声、气味等环境污染。《物权法》没有完全禁止“住改商”,而是将选择权交给了有利害关系的业主。第77条规定:“业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、行政法规和管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”但是,怎样确定是否有利害关系,有利害关系全体业主的范围如何定,如何算征得了业主同意等问题在《物权法》中并没有规定。加上客观现实情况,这就很容易产生一系列矛盾。期待以后的司法解释加以明确。
  四、第11条,租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
  出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同
  住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租
  问题:转让房屋所有权的范围?家庭成员的范围?
  解答:1、《城市房地产转让管理规定》2001年8月15日建设部修正,第3条,本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:
  以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
  一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;
  因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;
  以房地产抵债的;
  法律、法规规定的其他情形。
  2、根据《继承法》的规定,在法律上具有权利义务关系的家庭成员包括:夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母、孙子女和外孙子女。而且包括法律拟制的家庭成员。
  《合同法》第234条,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
  合同法没有限定可以继续承租的为家庭成员,与承租人生前共同居住的亦可承租,并且也没有“共同居住两年以上”的限定条件。
  五、第13条,房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
  第14条,房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
  第15条,申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件:
  (一)书面租赁合同;
  (二)房屋所有权证书;
  (三)当事人的合法证件;
  (四)城市人民政府规定的其他文件。
  出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明。
  出租委托代管房屋,还须提交委托代管人授权出租的证明。
  第16条,房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。
  县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请,可由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查,并颁发《房屋租赁证》。
  第17条,《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的,《房屋租赁凭证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
  第18条,严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。
  第32条,违反本办法有下列行为之一的,由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚:
  (一)伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并可处以罚款;
  (二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的责令限期补办手续,并可以罚款;
  (三)未征得出租人同意和未办理登记备案手续,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收非法所得,并可处以罚款。
  问题:房屋租赁登记
  解答:《城市房屋租赁管理办法》第13条到第18条对租赁登记做出规定。但没有规定未登记的租赁合同效力。
  合同法第44条规定,依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
  合同法解释(一)第9条,依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
  在租赁合同当事人意思表示一致、具有缔约能力并且没有法律、行政法规认定的合同无效、可撤销可变更以及效力待定情形的,应当认定租赁合同有效。而登记备案只是作为行政部门的行政管理手段,违反该规定会造成补办手续、罚款的行政处罚后果。
  六、第19条,房屋租赁人当事人按照租赁合同的约定享有权利,并承担相应的义务;出租人在租赁期限内,确需提前收回房屋时,应当事先征得承租人同意给承租人造成损失的应当予以赔偿。
  问题:对承租人在租赁期限内,确需提前返还房屋的处理
  解答:出租人在征得承租人同意时可提前收回房屋。依据公平原则,承租人也享有在征得出租人同意时提前返还房屋,使合同权利义务终止的权利。但给出租人造成损失的应当给予补偿。《合同法》第93条,当事人协商一致,可以解除合同。



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