原告张某诉被告樊某房屋确权案--离婚时对婚内共同购买但尚未交付的商品房产权归属约定的性质认定
2013年3月17日 衢州市柯城区人民法院网
【裁判要旨】
我国现行法律关于物权变动模式采取债权形式主义模式，又称意思主义与登记或交付之结合。换言之，物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有合意外，尚需要登记或交付的法定方式。当事人在婚姻关系存续期间以一方名义和房开公司签订的《商品房买卖合同》购买在建商品房，房屋未交付时离婚，在离婚协议书中对该房屋产权归属的约定，仅是转让合同权利的行为，在未办理物权登记前，尚不发生物权的变动。
【案例索引】
一审：衢州市柯城区人民法院（2012）衢柯民初字第129号。
【案情】
原告：张某
被告：樊某
衢州市柯城区人民法院经审理查明：原、被告于2006年2月17日登记结婚，2007年7月8日生育女儿张某。2008年3月24日，被告樊某以其个人名义与衢州市华都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买座落于衢州市维多利亚房屋一幢及储藏一间，共计价款为451098元，至2008年4月3日上述房款已全部付清。2008年11月3日，原、被告签订离婚协议书，对财产分割及债务承担问题约定：双方共同出资购买的衢州市维多利亚房屋的产权归张某所有，贷款未还清部分由张某偿还。房屋除去银行贷款外的折价款为150000元，樊某可分得75000元，其中25000元作为女儿十周岁前的抚养费，剩余50000元由张某支付给樊某。另外张某再向樊某支付补偿款40000元。共计90000元，协议签订之日支付60000元，2009年1月25日前支付余款30000元。当日原、被告就离婚协议书向衢州市华夏公证处申请了公证。2008年11月4日，原、被告办理了离婚登记手续。后双方一直未办理房屋权属登记手续。
原告张某向柯城区人民法院起诉，请求：1、判令确认衢州市维多利亚小区的房屋产权人为原告张某，被告为原告办理房屋过户登记手续；2、判令被告支付原告支出费用2000元；3、诉讼费由被告承担。
被告樊某未到庭参加答辩，也未提交书面答辩状。
【审判】
衢州市柯城区人民法院经审理认为：不动产物权的设立、变更和转让等，依照法律规定应当登记的，自依法登记后尚发生法律效力。原、被告于2008年11月3日签订的离婚协议书系双方当事人真实意思表示，对双方均具有约束力，应依约履行。原、被告在离婚协议中约定婚后购买的座落于衢州市维多利亚的房产归原告张某所有，所欠银行借款由张某负责偿还。经本院审查，双方签订离婚协议后一直未办理房屋权属登记。故现阶段，原告对涉诉房屋所享有的权利为商品房买卖合同项下的权利，而非房屋的所有权。故原告要求确认该房屋的产权为其所有的请求缺乏法律依据，不予支持。关于原告主张要求被告办理房屋过户登记手续的诉讼请求，因本案中的房产尚未办理过房屋权属登记，故不存在过户登记情形。原告主张要求被告支付其所支出费用2000元的请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定之规定，判决如下：
驳回原告张某的诉讼请求。
【评析】
物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记（不动产）或者交付（动产）的法定方式。物权法第9条、第14条都对此作出了规定。按照通说，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式。所谓债权形式主义，又称意思主义与登记或交付之结合，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或交付的法定方式。物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”康德曾说过，来自契约的权利，仅仅是一种对人权，它只有经过交付才变成物权。要把合同和物权区别对待，合同是合同，物权是物权，合同成立并不意味着物权转移。登记或者交付与否不影响合同效力，这就是区分原则。
我国司法实践中，对物权登记的效力经历了从不区分物权变动和合同行为到区分合同行为和物权变动的变化。我们曾经把登记作为不动产买卖合同的生效要件，认为当事人之间签订了关于房屋等不动产的买卖合同以后，还必须进行登记，合同才能发生法律效力。如果不进行登记，那么不仅不能产生当事人预期的房屋产权变动效果，连当事人之间的房屋买卖合同也不发生效力。甚至连我国的法律也规定了登记是不动产合同的生效要件，如《担保法》第41条规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”根据物权法第15条的规定，当事人之间签订的有关不动产物权变动的合同与不动产物权变动是相区分的，当事人签订的合同只要是双方的真实意思表示，并且该合同的内容不违反法律的禁止性规定，除当事人另有约定外，该合同自成立之日起就具有法律效力，在双方当事人之间产生债权债务关系。但若没有登记，双方合同有效，却不能产生物权变动的效力。
商品房买卖合同所涉及的债权变动及物权变动是建立在完全不同的法律基础之上，是两个不同的法律事实，其生效要件完全不同。债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。债权属于请求权、对人权、相对权，因此债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果。而物权的本质是支配权、绝对权、对世权，物权的变动必须在公示之后，才能发生对世的效果。
本案原、被告于婚姻关系存续期间以一方名义与房开公司签订的《商品房买卖合同》，及双方签订的离婚协议中对房屋产权的约定，属有效合同，合同双方都应遵守合同的约定，这些属于物权变动的原因行为，产生的法律关系是债权债务关系，仅产生债权法上的约束力。物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即标的物的登记。原、被告在离婚协议中虽然对房屋产权作了约定，但此时开发产商尚未交付房屋，没有权属登记手续，故双方仅享有商品房买卖合同项下的房屋权利。离婚协议中对房屋权属的约定实质是对商品房买卖合同项下原、被告之间权利的让与，且从婚姻法角度出发，该约定仅对离婚当事人双方具有约束力，对外不产生法律效力，房开公司仍可要求原、被告双方当事人履行合同义务。即商品房买卖合同签订后，到交付房屋、办理完房屋权属登记止，双方还应履行合同的相关义务。故原、被告之间的离婚协议并不必然产生物权的变动，仅仅是基于离婚分割财产的法律行为，在离婚双方变动房屋产权时，不作交易论处，可由双方约定归属一方直接取得产权，原告的诉讼请求不能成立依法应予驳回。
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