玉溪新闻网讯（记者 黄思敏）
随着房价的节节攀升，现实生活中卖方尚未取得权属证书就与买方订立《房屋转让合同》的现象非常普遍，此类房屋买卖行为能否得到法律的保护日前，人民法院就审理了这样一起案件，被告将产权尚不属于自己的商铺出售给原告，最终结果如何呢
购买商铺遭遇毁约
赵强与赵丽是玉溪人，两人系亲兄妹，10多年前就一起在农贸市场经营水果生意，经过多年的努力，手里也有了一笔积蓄。2010年，兄妹俩到边境的一个小县城进货时，敏锐地意识到当地的房地产升值潜力巨大，于是通过中介公司介绍，相中了位于该县城的两套商铺。赵强了解到，这两套商铺的主人名叫罗志超，商铺是罗志超从该县一个单位购买来的。
后经双方商议，赵强与赵丽最终以88万元的价格购买了这两套商铺。付款方式约定为：“买方于2010年6月9日支付定金1万元，次日把手续办清后付款83万元，尾款4万元待产权登记办完后一次付清。”同时，双方还就违约责任立下了字据：“若任何一方违约，违约方应支付给守约方的违约金为商铺总价的20%。”
事实上，赵强兄妹俩的积蓄并不足以支付房款，但想到商铺升值潜力大，兄妹俩还是咬牙通过高息借款来筹措资金，并按时支付了房款83万元。此后，兄妹俩将商铺租了出去，自己则返回玉溪忙于生意。本想着房产过户手续半年内就能办妥，可一年多过去了仍不见动静，让兄妹俩没有想到的是，正当他们催促房主赶快办理移交手续和产权登记时，却突然接到罗志超的通知：“不再履行《商铺购销合同》，只愿意退还购房款……”约定好的买卖行为为何突然变卦是罗志超见房价上涨不卖了还是另有隐情
原来，经过了解，赵强得知其与罗志超订立合同之前，罗志超根本就没有取得该房产的产权证书，而是仅与建盖该商铺的单位签订了买卖合同。现该单位的上级部门认为该商铺属于国有财产，下令禁止出售，并解除了与罗志超之间的买卖合同，因上家解除了买卖合同，罗志超才被迫与赵强兄妹俩解约。
一审判决合同无效
建盖该商铺的单位为尽快收回房子，便召集罗志超与赵强兄妹俩共同协商退款的事情。后在该单位领导的协调下，罗志超在赵强兄妹俩支付房款20个月后退还了购房款84万元，返还购房款后2个月又支付了利息1万元。
商铺没有了，而退回来的钱根本就不足以弥补80多万购房款的利息损失。中介公司找过了，可他们根本就负不起这个责任，兄妹俩转而来到法院，可面对如此复杂的法律关系，这官司该怎么打呢为了使罗志超能够多承担一点损失，赵强兄妹俩只好将他告上法庭，请求判令双方的购房合同有效，并按合同约定赔偿违约金。对此，被告罗志超辩称，双方签订的《商铺购销合同》是一个完全无效的合同，因为合同中的商铺属于国家所有，不允许买卖的，况且他也没有取得商铺的所有权。根据《合同法》规定，该合同为无效合同，既然《商铺购销合同》无效，原告的起诉也就没有法律依据。此外，由于该商铺不允许买卖，被告也不可能取得商铺的所有权，这种情形在《合同法》中属于情势变更，是被告意志以外的原因致使合同目的不能实现，被告是没有过错的，故请法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理认为：原告和被告签订的《商铺购销合同》，因双方约定由被告出卖给原告的商铺并非属于被告个人所有，在被告处分其无权处分的商铺后，也未经商铺的有权处分人追认，被告也没有在订立合同后取得商铺的处分权，故该《商铺购销合同》属无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。
本案中，被告在自己无权处分商铺的情况下，与原告签订买卖合同的行为存在过错。而原告在未查明商铺所有权人的情况下，即与被告签订买卖合同的行为也存在一定过错。权衡双方的过错程度，被告的过错大于原告的过错，故被告应承担原告的部分损失。最后，一审法院依法判决双方签订的《商铺购销合同》无效，由罗志超赔偿赵强兄妹俩因合同无效而造成的经济损失3万元。
二审判决被告违约
一审宣判后，原告、被告均不服判决，提起上诉。罗志超称，一审判决在没有当事人诉请的情况下判决其支付经济损失3万元，于法无据。而且此案已被认定合同无效，既然合同无效，其就无需承担任何经济损失。
赵强兄妹俩则认为，双方订立的《商铺购销合同》系双方真实的意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应认定该合同有效。若被告罗志超不能履行合同，就应当按照合同约定赔偿20%（17万元）的违约金。其诉请理由是：本案双方订立的房屋买卖合同的行为不是对物权的处分行为，而是双方之间设定债权债务关系的负担行为。
赵强的代理律师认为，此案争议的焦点在于被告出售产权尚不属于自己的房产给原告，双方订立的合同是否有效若合同有效，则要承担违约责任；若合同无效，则只需赔偿原告的利息损失。据此，代理律师向法院提出了以下观点：订立合同系负担债务的法律行为，而不是对物权进行处分的处分行为，认定合同效力不能适用《合同法》第五十一条关于无处分权人处分他人财产的规定，而应考查合同是否为双方当事人真实的意思表示。
二审法院审理认为：本案所签订的《商铺购销合同》，其内容约定涉及到原告和被告之间买卖商铺形成的债权关系，以及商铺的土地使用证及房屋产权证过户到上诉人赵强兄妹俩名下的物权关系。双方当事人之间买卖商铺形成的债权关系，系双方当事人真实的意思表示，并且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该条法律，应当认定双方的债权关系合法有效。另外有关物权的关系，由于被告与单位签订的合同不能实际履行，故本案争议的商铺土地使用证及房屋产权证（即物权关系）事实上已经无法变更到原告名下，债权关系和物权关系是两个不同的法律关系，不能因物权变动而否定债权的效力。因此，本案双方之间的买卖合同合法、有效，被告不能完成产权转移登记即为违约，应承担违约责任。据此，二审法院终审判决合同有效，由被告罗志超按合同约定支付赵强兄妹俩违约金17万元。（本文根据真实案例改编，文中涉及姓名均为化名）
