2005年的秋天，沈阳的王志很忙，他想做买卖，项目已经找到了，做水产批发生意，但是唯一缺的就是个合适位置的铺面。为了这个铺面，王志可谓跑断了腿，但是却没有碰到一处合适的。正当王志有些沮丧的时候，朋友于文告诉他：“我知道有个人的铺面正在招租，位置挺好，咱们去看看？”王志将信将疑地去了，等到了之后，看到房子的王志停下了脚步，直觉告诉他，就是这个铺面了。当王志一只脚踏入这个铺面时，一场持续了一年多的纠纷也开始了。
朋友“搭桥” 租下临街旺铺
应该说，王志还是很有眼光的，他看中的这个铺面属于传统意义上的“临街旺铺”，室内格局也算合理，虽然面积小，但是地段好，王志甚至已经开始想象自己在里面理货、卖货，开辟一番事业，赚很多钱，生活越来越好……这时的王志心中有着一股激情。
说干就干，打定主意后，王志询问了于文一些关于房子的其他情况，并表示如果租金不是太贵，就准备租下来。于文告诉王志，房主叫张雄，跟于文也算认识，作为王志的好友，于文还暗示，这个张雄头脑简单，所以别看这房子位置不错，但租金肯定比别处的便宜，“这笔生意，有的赚。”听了于文的话，王志更高兴了。
王志马上电话联系到了张雄。正如于文所说，这个张雄头脑简单，本不是做生意的“材料”，几次“下海”都弄得“鼻青脸肿”，好在家境殷实，家里给张雄购买了两处铺面，每年张雄光收取租金也能维持不错的生活水准。张雄也认了，只想过点简单的日子，但没想到，简单地租房子也会租出一场麻烦来。而当时，接到王志的电话时，张雄的心里很高兴，毕竟有人租就有钱赚了。
转移风险 招来合伙人
两人约定了见面时间和见面地点，见面后经过一番讨价还价，双方初步达成了协议，张雄将自有的位于商业街的铺面租给王志使用，年租金为6万元，租期三年。因为张雄和王志互相都不熟悉，为了保证签订租赁合同后双方没有麻烦，王志拉来于文做担保，于文出于帮朋友的忙，也点头同意了。在于文的担保下，双方正式签订了合同，租房时间为2005年9月20日到2008年9月20日，每年的9月20日缴纳下一年的租金，若违约，违约金按月租金的10%计算。
这个价格让王志很满意，也更加印证了张雄是个可以占点小便宜的“好人”。于是王志马上一次性交付了第一年的6万元租金。到这个时候，一切都显得很顺利。$page$
王志选铺面选得顺利，可接下来的生意却并不顺利，因为位置不错，王志附近都是做海产品批发的，竞争显得非常激烈。为了能留住客人，王志无奈之下选择“降价”。降价后，货物虽然卖出去了，但是利润却下来了，王志辛苦一整月，却赚不到什么钱，这让本想在这个行业发大财的王志很沮丧。
由于每天进货出货的量很大，需要的资金也很多，时间一长，王志有些吃不消了，于是王志想出一个办法：合伙。王志的想法起初很简单，就是再找个人来融资，各种费用一人一半，这样能缓解经济压力，也能让风险减半。
把想法透露出去没多久，胡成就来了。胡成以前是某货运公司的一个部门经理，平常帮王志拉拉货，一来二去的也就熟悉了。手上有点闲钱的胡成也想做点买卖，但是因为没有经验，第一次做生意就想跟人学学，看王志做生意挺有办法，就想跟他一起做，但胡成的钱不多，没法出一半，只能拿四分之一左右，王志想想也同意了。对外，胡成是王志的总经理，日常在铺面里打点生意，但对内两人明白彼此是合伙人。
合伙人付房租 老房客“不认账”
转眼到了2006年9月，该交下一年的租金了，王志对这个生意是没什么兴趣了，但是签了三年的合同，该怎么办呢？王志对张雄表示，现在生意不好做，能不能提前解除租赁合同，张雄不同意：“要想提前解约也成，拿违约金来。”王志于是又想出一种办法，他表示，一下子拿6万元的租金有些吃力，希望以后可以按季度缴纳。张雄想了想也就同意了。回过头，王志对胡成表示，现在手头缺钱，胡成能不能先把租金按季度付了，这笔钱胡成可以从其出资总额里扣除，胡成同意了。
于是，2007年1月张雄接受了胡成的1.5万元的租金，但他和胡成都不知道，这代表着什么。再以后，王志开始多次以没钱为理由欠缴租金。张雄虽然头脑简单，但是被欠钱的这种亏可不想吃，于是三番五次地来到铺面要钱，而王志此时的心思并不在生意上，躲了出去不露面。但胡成不知道王志的想法，为了不让张雄的吵闹影响到做生意，胡成又拿了一个季度的租金，张雄这才停止吵闹收了钱，胡成签了收据。
2007年11月，又被欠了5个月租金的张雄实在要被气死了，王志躲着不见面，胡成开始还给点钱，但下半年就一分也不拿了，追问做担保的于文，也是一推六二五。张雄决定起诉，把王志和于文一起告上法庭。
张雄表示，王志与自己签订了三年的租赁合同，却未按约定支付第二年从6月到11月的租金，请求法院判令解除租赁合同，王志支付尚欠的租金及违约金，违约金以月租金的10%计算，并要求于文承担连带责任。$page$
王志则表示，与张雄签订房屋租赁合同属实，但该合同实际已中止，2007年开始，都是胡成缴纳的租金，张雄也没有异议，他们已形成新的租赁关系，自己不应是本案被告。
于文也觉得委屈，由于张雄与王志之间的租赁合同已终止，因而担保合同亦中止，作为本案被告自己不具备主体资格。
租赁合同有效 “保人”得担责
法院经审理查明，张雄与王志签订了三年的租赁合同，并约定每年9月20日由王志交付下一年的租金6万元，该合同由被告于文签字担保。王志于合同签订当日支付原告第一年度租金6万元，后经双方协商，按季度交付。可在第二年6月到11月被告没有按时支付房租，经原告张雄多次催讨催要无果，故诉至法院。庭审中张雄要求增加违约金。
被告王志辩称与原告的房屋出租合同已实际终止，由胡成续租经营，且原告向胡成收取了房租，并出具了房租收据两份。张雄对此提出异议，认为房租收据不能证明原告与胡成有房屋租赁关系，胡成是被告王志经营此店的管理人员，缴纳租金也是他的工作职责。对此，被告于文也证实胡成与被告王志系合伙关系。
法院认为，原告与被告王志签订的房屋出租合同，属双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。被告于文自愿为被告王志担保，该担保行为未违反相关法律规定，合法有效，对其具有法律约束力。被告王志拖欠原告5个月的租金，且在原告多次催要后仍未付清款项，属违约行为，按合同约定，原告享有解除合同的权利，故原告诉请解除合同之主张，依法应予支持。
原告张雄要求被告王志偿付5个月租金及承担逾期违约金之诉请，合法有据，理应支持。又因于文在合同中自愿担保故对被告王志的债务应承担担保责任。
被告王志辩称其与原告租赁关系终止，已由胡成续租，且原告向胡成收取了房租，形成了新的租赁关系，所提供的证据不能证实该事实存在，且被告于文也向法庭证实，胡成系被告王志合伙人，胡成的行为，应视为被告王志履行合同的行为，应由被告王志承担合同责任。
为此，法院判决，解除原告张雄与被告王志签订的房屋出租合同，补偿所欠5个月的租金并承担违约金。被告于文对上述款项承担连带偿付责任。
提醒：担保不能只看“交情”
我国《担保法》规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。而当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。同时，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。因此，担保不该只看交情，还得看责任。
阜宁县律师
电话：18082164488
