[要点提示] 在房屋买卖合同中，逾期办证、逾期交房按日累计的违约金请求权诉讼时效起算点，司法实践中，各地法院采取的标准不同，大致有三种计算方法：一种是诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算；一种是诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算；一种是诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。本案根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条规定的精神，并从诉讼时效制度的宗旨出发，充分考虑按日累计违约金请求权的特殊性，在衡平守约方、违约方利益的基础上，确定该类债权的诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。
[案情]
上诉人(原审被告)：广州市某集团公司第一分公司。
被上诉人(原审原告)：曾某。
被上诉人(原审原告)：李某。
原审被告：广州市某集团公司。
2005年12月15日，曾某、李某与广州市某集团公司签订商品房买卖合同。合同约定：曾某、李某向广州市某集团公司购买广州市龙湾广场某房，交房时间为2004年12月31日。合同第九条约定：出卖人逾期交楼不超过15日，自约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。合同第十五条约定：买受人不能在房屋交付365日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。
合同签订后，曾某、李某按照约定支付了房款。广州市某集团公司第一分公司于2008年12月12日向曾某。李某交付了涉讼房屋，但曾某、李某至今仍未取得房屋的房地产权属证书。
曾某、李某于2010年8月17日向广州市荔湾区法院提起诉讼，称：广州市某集团公司的行力已经构成违约，而广州市某集团公司第一分公司是广州市某集团公司的下属分公司，全面负责涉案房屋的销售与管理工作。请求判令：一、广州市某集团公司及其第一分公司立即办妥房地产权属证书并予交付；二、广州市某集团公司及其第一分公司支付迟延办理权属证书的违约金，按已付购房款的每日万分之五计算至交付之日止，截止至起诉之日为44609元；三、厂州市某集团公司及其第一分公司支付逾期交楼的违约金80300元，按已付购房款的每日万分之三计算，从2006年12月12日计算至2008年12月12日。
广州市某集团公司及其第一分公司共同辩称：双方约定的交楼日期为2004年12月31日，至今已达6年，曾某、李某现才提出支付逾期交楼的违约金诉求显然已过诉讼时效。关于曾某、李某请求支付逾期办理房产证违约金的诉求，计算方法没有合同和法律依据。
[审判]
广东省广州市荔湾区人民法院经审理认为，曾某、李某与广州市某集团公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容并无违反法律、法规规定，双方均应切实履行、按照合同约定，在房屋交付使用后365日内，曾某、李某应取得房地产权属证书，但广州市某集团公司及其第一分公司将房屋支付给曾某、李某后，未依约定交付房地产权证，违反了合同约定，应承担违约责任。依照民法通则第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定，曾某、李某未能提供证明其有诉讼时效中断的证据，故应从曾某，李某起诉之日倒计二年即2008年8月17日，按合同约定的已付房款的每日万分之三的标准支付逾期交付房屋违约金，违约金计至交付房屋的2008年12月12日。
关于逾期办证的违约金问题，双方在商品房买卖合同中已明确约定，曾某、李某认为该约定无效，应按现房管部门制定的房屋买卖合同的内容来计算违约金没有法律依据，不予支持。
综上所述，依照合同法第六十条，第一百零七条，第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，判决：一、广州市某集团公司及其第一分公司在本判决主效之日起30日内为曾某、李某办妥广州市龙湾广场某房房地产权属证书并交付给曾某、李某。二、广州市某集团公司及其第一分公司在本判决生效之日起10日内向曾某、李某支付从2008年8月17日起至2008年12月12日的逾期交楼违约金(违约金的标准按曾某、李某已付购房款367153元的每日万分之三计算)。三、广州市某集团公司及其第一分公司在本判决生效之日起10日内向曾某、李某支付逾期办证违约金3671.53元。四、驳回曾某、李某其它诉讼请求。
宣判后，广州市某集团公司第一分公司不服一审判决，提起上诉。
广东省广州市中级人民法院经审理认为，关于办理房产证的问题，涉案合同第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买方不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的……”。据此，广州市某集团公司第一分公司负有向房管部门递件备案协助曾某、李某办理产权证的义务。广州市某集团公司第一分公司上诉称不可能在30日内办好产权证，其只能协助曾某、李某办理，不负有办妥产权证的义务的主张，予以支持。原审直接判令广州市某集团公司及其第一分公司在本判决生效之日起30日内为曾某、李某办妥涉案房屋权属证书，表述不当，予以纠正。
至于逾期交旁违约责任承担的问题，因合同明确约定交房时间为2004年12月31日，广州市某集团公司2008年12月12日才交付房屋，违反了合同约定，原审法院按照合同约定判决广州市某集团公司及其第一分公司支付逾期交楼的违约金符合合同和法律规定，本院予以维持。
为此，依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决：一、变更一审判决第一项为：广州市某集团公司及其第一分公司在本判决生效之日起30日内将涉案房屋办证所需资料报送房管部门进行备案，协助曾某、李某办理权属证书，并在取得该权属证书3日内交付给曾某、李某；二、维持一审判决第二项、第三项、第四项及该判决对案件受理费承担的决定。
[评析]
从表面上看，本案案情简单，标的额不大，双方当事人争议的问题亦并不复杂。但从法理的角度看，本案涉及一个极为常见且极具争议性的法律问题，即：按日累计的违约金请求权，其诉讼时效起算点如何确定
在房地产纠纷中，对于一方迟延履行的违约责任，一般会有两种承担方式：一种是一次性给付定额的违约金，另一种是按照一定的比例按日(或按月)累积计算违约金，违约持续的时间越长，违约金总额就越大。如本案中，买卖双方约定的迟延违约金的计算方式为：自约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金，即属于按日累计的违约金。从房地产审判实践来看，当事人对于迟延履行违约责任的确定，多倾同于采取按日(月)累计违约金的方式，例如，房屋交易中的迟延办证、迟延交楼或迟延付款违约金，租赁纠纷中的迟延交租违约金，建设工程施工合同纠纷中的迟延付款或迟延竣工违约金，等等。
违约金请求权性质上属于债权，应当适用诉讼时效的相关规定，自不待言。问题是，跟一般的债权相比，按日累计违约金请求权有其特殊性，而现行的法律、司法解释并朱就该类违约金请求权的诉讼时效起算问题单独作出规定，直接导致司法实务界对此存在截然不同的看法。
一、司法实践中各地法院采取的常见计算方法
1．海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第1条第2款规定：“合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。上述规定中，对于逾期办证违约责任的方式未作区分，其诉讼时效一律从合同约定的办证时间的次日开始计算。”
从上述规定的文义解释，对于按日累计计算的逾期办证违约金，其诉讼时效的起算亦应适用上述规定。事实上，据笔者所知，在上述指导意见出台之前，海南省部分法院的司法实践中就已经存在与上述规定一致的做法，即以合同约定的办证期限届满次日作为逾期办证违约金的起算点。
2、重庆市高级人民法院在某案件中一审认为：迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的。对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。若将违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效加以限制，必将改变双方当事人在合同中约定的累加计算的本意，违背当事人意思自治的基本原则。本案中双方并未约定违约金的支付期限，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才可依法起算。
该判决将按日累计的违约金请求权认定为未约定履行期限的债权，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条的规定，诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算，该案件被最高人民法院二审认定认定事实及适用法律正确，予以维持，并刊登在《最高人民法院公报》上。
3、本案中，法院采取的是另一种做法：在没有诉讼时效中断中止的情形下，从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日止，按合同约定的标准计算违约金，即以债权人起诉之日倒计两年作为违约金请求权诉讼时效的起算点。上述做法实际上是将每日的迟延履行违约金看作单个独立的债权，债权人起诉请求的违约会实际上是由多个债权组成的，每个债权的诉讼时效单独起算。如此则债权人起诉之日倒计二年之外的违约金请求权已罹于诉讼时效，法院不予支持。
二、利益衡平原则在本案中的运用
对于上述三种观点，笔者认为：第一种观点实际上没有考虑到按日累计的违约金请求权的特殊性，该类债权的特点是总额按日累计、不断变化，随着迟延时间的延长而不断增加。若按该观点操作，在迟延时间两年以上的情况下，两年以外部分的违约金在尚未发生时，即已经罹于诉讼时效，对于债权人来说显然有失公平，逻辑上亦难以自圆其说，且违约方迟延的时间越长，对其越为有利，有鼓励违约的嫌疑，相比第一种观点，第二种观点解决了按日累计违约金请求权总额不确定的问题，因为当债权人要求债务人承担责任之时，该违约金请求权的数额即可相对固定，同时对守约方的保护较为周全，法理上和逻辑上亦较为圆满。
但是，第二种观点亦有其致命的缺陷：
1、违背诉讼时效制度的宗旨。在确定桉日累计违约会请求权的诉讼时效起算点时，首先应该考虑诉讼时效制度的目的与宗旨。诉讼时效制度存在的目的，一是保护债务人，避免因时日久远，举证困难，而遭受不利益；二是尊重现存秩序，维护法律平和；三是促使权利人及时行使权利；四是简化法律关系，减轻法院负担，降低交易成本。对诉讼时效制度的适用，要服务于上述目的。按照第二种观点的做法，若债权人不要求债务人支付违约金，则其诉讼时效就不起算，如此则必然导致纠纷持续的时间延长，不利于矛盾的快速解决，债权人缺乏及时行使权利的动力，双方当事人之间的关系会长期处于不稳定的状态。这显然与诉讼时效制度的宗旨背道而驰
导致守约方与违约方之间的利益失衡。著名民法学家王泽鉴先生曾说过，法律不在于逻辑推理，而在于利益衡平。公平是民法的基本原则之一，将按日累计的违约金请求权看作是一般的未约定履行期限的债权，虽然在逻辑上可以自圆其说，但实质上对违约方极不公平，因为他会长期处于可能被追索的不稳定地位，而守约方对违约金请求权的行使却完全没有时间限制，完全可以“躺在权利上睡觉”，双方权利失衡。
所以，笔者同意第三种观点，第三种观点将每日产生的违约金看作一个单独的债权，分别计算诉讼时效，可以彻底解决按日累计违约金债权总额不确定的问题。跟第二种观点相比，第三种观点认为在没有时效中断、中止事由的情况下，以债权人起诉之日倒推两年作为计付违约金的起算时间，这一做法一方面可以促使债权人尽快行使权利，有利于纠纷的尽快解决及法律关系的稳定，符合时效制度的宗旨，另一方面亦可在保障守约方的救济权利与违约方的时效利益之间实现平衡。
此外，对于按日累计违约金请求权诉讼时效起算点的确定，实务中仍有不同的看法。为避免同案不同判，维护司法统一，建议最高人民法院通过司法解释尽快统一该问题的处理意见。
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