对城镇房屋租赁合同无效的评析

【要点】

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　【案情】

　　原告在陕西省彬县公刘街西段北侧建有两层楼房一栋，2009年6月1日经人介绍，将其中13间房屋租给被告孙某经营宾馆，租期6年（2009年6月1日至2015年6月1日），每年租金为35000元，付款方式为每年6月1日支付当年房租费。同时约定，如被告不能按时交房费，每拖欠一日，应按年租金5‰支付违约金，如拖欠一月，则合同自动终止。合同签订后，被告支付了第一年的租金35000元，第二年仅支付了10000元。下欠60000元至今未付，经多次催要未果。现请求依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；要求被告给付拖欠的房屋租金60000元；要求被告支付从2012年6月1日起到交房之日至，每间房屋的租赁费95.85元。 

　　被告孙某辩称，其与原告2009年6月1日签订房屋租赁合同后，按期支付了第一年的租金35000元，第二年政府要对其经营的宾馆门前进征地开发，致使生意不好，只给原告支付了10000元的房租，其向原告提出将房费降至每年22000元，被告同意商量,宾馆门口由于开发道路及建设楼房，影响了宾馆生意。2011年10月份，被告与原告进行协商，并有其妻子和王某在场，协商的内容为从第二年起房租降为22000元，原告同意，但没有另签合同。被告同意解除合同，但房租从2011年起应为每年22000元，由原告赔偿房屋无法转租他人的损失126000元。

　　【审判】

　　彬县法院审判认为，将未取得建设工程规划许可证建设的房屋进行出租，签订的房屋租赁合同无效。原告梁某未取得建设工程规划许可证建房出租，其与被告孙某于2009年6月1日签订的房屋租赁合同无效。故原告不能请求被告按照合同约定支付房租，但被告应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。房屋占有使用费2011年12月31日之前按照每年35000元给付，之后因情况变化致被告占有使用收益受到影响，故房屋占有使用费酌定为每年24500元。原告要求租金计算至屋内物品搬走之日，因房屋已交回原告，且房屋内的物品及装饰、装修物不影响原告使用，故其主张不予支持，占有使用费应给付至2012年8月29日。被告孙为平主张由原告赔偿因房屋无法转租他人的损失126000元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。被告占有使用期间装饰装修物未形成附合的，因原告不同意利用，由被告拆除，已形成附合的装饰装修物，由原、被告按照导致合同无效的过错分担残值损失。原、被告均不申请对已形成附合的装饰装修物的残值进行鉴定，故参照被告提供的证据酌定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十条之规定，判决如下：一、原告梁某与被告孙某于2009年6月1日签订的房屋租赁合同无效；二、被告孙某给付原告梁某从2010年6月1日至2012年8月29日的房屋占有使用费60721.46元；三、被告孙某将所承租房屋内下列装饰装修物（均为可移动物品此处略），于本判决生效后三十日内搬走。四、被告孙某所承租房屋内装饰装修物：锅炉一台、暖气管道和暖气片、5间房屋壁纸、14间房屋房子的门窗装修、乳胶漆粉刷墙面、用石膏压角装修及线路改装的残值为19276元，由原告梁某给付被告13493元，其余由被告孙某承担，以上装饰装修物归原告梁某所有；五、驳回原、被告其他诉讼请求；

　　【评析】

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告梁某将未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人被告孙某订立房屋租赁合同，且在一审法庭辩论终结前未取得当地城建局的建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的房屋租赁合同为无效合同。

　　原告梁某请求被告按照合同约定的支付房租费，不予支持，但根据该解释第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此被告应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的。房屋占有使用费2011年12月31日之前按照每年35000元给付，之后经查明被告承租原告房屋经营宾馆，宾馆门口原为一片梨树地，后被告出资与村民共同修路，修成一条南北走向的路，直通县城公刘街主干道。2011年12月31日政府对宾馆门口空地进行开发建设，门口开始砌围墙并施工至今，形成一条东西方向的道路，给被告实际经营带来了一定的影响。因实际情况的变化致被告占有使用收益受到影响，故房屋占有使用费酌定为每年24500元。

　　根据该司法解释第九条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对于被告占有使用期间装饰装修物未形成附合的，因原告不同意利用，由被告拆除，已形成附合的装饰装修物，由原、被告按照导致合同无效的过错分担残值损失。原、被告均不申请对已形成附合的装饰装修物的残值进行鉴定，故参照原、被告提供的证据酌定。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》较好解决了在城镇房屋租赁纠纷中许多细枝末节的问题，本解释中城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

　　所谓的违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。否定了违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。再者，按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。

　　按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合。因承租人违约导致合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人按照各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自的过错程度分担。本案中原告梁某将取得当地城建局的建设工程规划许可证所建设的房屋出租给了被告，其也存在一定的过错，因此根据过错大小对房屋租赁期内装饰装修物残值的损失承担一定的责任。