设定房地产抵押未办理登记的处理

 
　　抵押合同以设立抵押权为目的，未能办理抵押物登记，则抵押权不能成立，抵押合同的目的不能实现，但抵押权虽未成立，抵押合同仍对当事人有拘束力，有过错的一方应当承担违约责任。
　　一、抵押人的责任范围
　　抵押物未能登记导致抵押权不能成立，其结果不利于抵押权人而利于抵押人，抵押物未能办理登记的责任多在抵押人。主债权未受清偿，抵押物又因抵押人违约未办理登记的，抵押人应承担违约责任，此责任依其过错而定，但不能超过抵押合同约定的抵押标的物的变价。
　　二、抵押物未登记时的优先受偿权
　　最高法院在担保法若干问题的司法解释中第59条规定：当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权，但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
　　此规定的意思是，如果因政府登记部门的原因未能办理抵押物登记的，但已收到抵押人交付的权利凭证，那么，本规定的债权人对合同约定的抵押物有优先受偿权，但抵押物毕竟没有登记，本规定的债权人对该抵押物没有物权，故不能与该抵押物的受让人、经登记的抵押权人和其他第三人相对抗。