前言：
被法院查封的房屋不能办理过户转让手续是人所共知的事实，也正因如此，2015年“3.30”新政导致深圳房价暴涨后，相当一部分业主为阻止购房者起诉继续履行合同强制过户，不惜虚构债务，借“债权人之手”抢先查封自己房屋迫使购房者只能解约索赔！
然由于相关法律规定的缺失，很少有人关注购房者所享有的代为清偿业主债务消灭在先查封的涤除权问题，而广东信荣律师事务所一直认为对于业主在先债权查封，只要购房者愿意代为清偿消灭债务，完全可以判决继续履行合同，并已接受三起存在在先查封起诉强制过户的客户委托，然只有罗湖法院明确认可并根据本所律师申请强制追加了业主债权人为第三人参加诉讼，而南山法院则不同意追加，只是要求委托人在判决前自行处置解除在先查封，另一起诉讼过程中解除了在先查封。
今日（2016年4月22日）有当事人接到深圳市福田区人民法院判决：在涉案房屋存在多轮在先查封且所涉债权金额大于购房者应付购房款的情况下，直接判决确认购房者享有在先查封涤除权，业主在购房者代为清偿全部在先查封债务后继续履行合同并承担违约责任，购房者有权就多代偿部分另案追偿，即便是在全国也颇具经典！
基本案情：
涉案房屋属甲乙两业主共有（各50%产权），2013年11月4日买卖双方签订《房地产买卖合同》，成交价208万元，并就付款赎楼过户等事宜予以详细约定，同时约定任何一方逾期履行合同义务，对方有权要求其以成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同签订后买方如约付款共计55万元，监管首期款13万元（后到期退回），但业主未能履行合同，买方诉前保全并提起继续履行合同强制过户之诉。
福田法院诉前保全时发现，涉案房屋已被该院另一案首位查封了共有人甲的50%份额，并被深圳市中级人民法院某执行案件首位查封了共有人乙的50%份额并第一位轮候查封了甲的50%份额，即本案诉前保全之前已存在三个在先查封，本案只是第一轮候查封了共有人乙的50%份额，第二轮候查封了共有人甲的50%份额！
庭审查明：所有在先查封所涉债务总额本金及费用（不含迟延履行滞纳金和强制执行费用）已近160万元，超过了买方应付业主购房款余款，且房屋处于抵押状态，然因房价已经暴涨，买方当庭表示自愿行使在先查封涤除权全部代为清偿，并保留另案起诉业主追偿多代偿部分的权利！
福田法院认为：
双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，各方均负有履行义务。两被告（业主）未履行赎楼义务，且交易过程中房屋被查封导致合同不能履行，构成违约。原告（买方）自愿代被告偿还尚欠他人欠款和执行费用，以注销抵押和查封的情况下，有权要求两被告继续履行涉案房屋买卖合同并按照日万分之五的标准计算至本判决作出之日止的违约金。
原告主张违约金自房屋实际被查封次日，即2014年1月1日起开始计算，没有超过其可主张的标准，本院予以照准。而本判决作出后的违约金，因涉及尚未发生的事实，且原告未针对此后请求预交诉讼费用，故原告可在数额明确后另行主张。
如原告代两被告清偿其债权人款项费用超过尚未支付购房款的，原告可另行向两被告追偿！
福田法院判决（综合表述）：
1、原告应于本判决生效后30日内将涉案房屋在先查封所涉执行款项及费用支付至相应执行法院执行局指定的执行款收款账号；
2、两被告在先查封债权人应在原告足额支付上述款项后5日内向执行法院申请解除对涉案房屋的查封；
3、如原告代两被告支付的上述款项费用少于应付购房款的，原告再行支付予两被告；
4、两被告于涉案房屋在先查封解除之日起3日内与原告办理递件过户手续，交易税费按合同约定承担；
5、两被告以208万元成交价为基数，自2014年1月1日起按照每日万分之五的标准支付原告违约金至2016年3月16日；
6、驳回原告其他诉讼请求。
阜宁县律师
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